Wer eine Wohnung mietet, der muss dem Vermieter eine Sicherheitsleistung erbringen. Das geschieht oft durch Zahlung eines Geldbetrages, der sogenannten Kaution. Doch auch eine selbstschuldnerische Bürgschaft kommt als Mietsicherheit in Frage. Allerdings zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) jetzt einen wichtigen Unterschied zwischen beiden Lösungen auf.
Wenn ein Mieter mit der Kaution um einen Betrag in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist, kann der Vermieter fristlos kündigen. Das regelt der § 569 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). „Dieses Recht zur außerordentlichen Kündigung greift aber nur bei einer als Geldbetrag gezahlten Kaution wie der sogenannten Barkaution. Für eine Sicherheitsleistung per Bankbürgschaft gilt die Regelung nicht“, erläutert Werner Schweck, Pressesprecher von Haus & Grund Warendorf e.V. Er verweist hierzu auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 14.5.2025, Az.: VIII ZR 256/23.
Die Bundesrichter weisen allerdings darauf hin, dass ein Vermieter bei einer Sicherheitsleistung per Bürgschaft trotzdem nicht schutzlos ist. Ihm steht in diesem Fall immer noch ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB zu. Dort sind die allgemeinen Bedingungen für außerordentliche Kündigungen im Mietverhältnis definiert.
Allerdings müssen verschiedene Voraussetzungen gegeben sein, damit nach dieser Vorschrift fristlos gekündigt werden kann. Dabei haben die Gerichte die genauen Umstände des Einzelfalls zu prüfen.
„Ein Vermieter kann sich deshalb nie ganz sicher sein, dass dabei nicht auch zugunsten des Mieters entschieden werden könnte“, macht Schweck deutlich. „Insofern schwächt das Urteil die Mietsicherheit per Bürgschaft: Für Vermieter bietet nach diesem Urteil die Barkaution, typischerweise per Kautionskonto angelegt, ein höheres Maß an Sicherheit“.
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